しんきん j リート。 しんきん Jリートオープン(毎月決算型)【59311052】:時系列:投資信託

しんきんJリートオープン(毎月決算型)の評価や評判は?今後の分配金の見通しは?

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年 1年 3年(年率) 5年(年率) 10年(年率) トータルリターン -9. 73 15. 83 13. 52 16. 91 カテゴリー 27. 83 17. 03 14. 96 17. 10 -1. 20 -1. 44 -0. 36 0. 11 0. 06 0. 56 カテゴリー -0. 30 0. 15 0. 08 0. 06 -0. 04 -0. 02 -0.

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しんきんJリートオープン(毎月決算型)の評価や評判は?今後の分配金の見通しは?

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Contents• REITにおける分配金・分配金利回りの重要性 まずJ-REITの価格なのですが、株式市場が大きく値下がりする局面ではJ-REITも大きく値下がりすることが多いです。 例えばリーマンショックや2016年のBREXIT、米国大統領選などがその例ですね。 明らかに日本の不動産市場と連動性の低い海外市場のサプライズであっても、株式と同様に下落していきます。 株式市場との連環性が高いのであれば、銘柄選びで重要になってくるのは分配金の多寡と安定性です。 REITにおいて分配金は運用状況を示す重要な指標です。 用途が同じでREITを比較して相対的に分配金を多く出している銘柄は運用が優れているということができるのでしょう。 分配金を確認するのであれば、アイビー総研によって運用されているがおすすめです。 分配金利回りというのは株式投資における配当金利回りと同じで以下の数式で求めることが出来ます。 比較に際して、物件を売却した際の売却益が分配金に含まれている場合がある点を注意しなければいけません。 たとえ売却益が上乗せされても市場は一時的な増配であることを前提に価格を形成します。 増配されたけれど価格が変わらなければ当然利回りが上がります。 急に利回りが向上している銘柄は、売却益が分配金に含まれている可能性があるので、 売却益の影響に惑わされないためには過去の分配金の推移を必ず確認することをおすすめします。 売却益の有無にかかわらず、 安定的に多い分配金を分配している銘柄を選ぶのが良いでしょう。 2019年を通じてJリートは上昇し分配金利回りは低下。 2020年からのJリート市場全体の見通しは? 2019年は引き続き堅調な世界経済と、再度世界的に緩和的な金融環境が継続する観測が台頭したことで大きく値上がりました。 以下の通り2017年にJリートは株式に対して大幅に出遅れましたが、2018年から2019年に取り返しました。 参照:大和証券 しかし、ここで注意しないといけない点があります。 NAVの算定となる資産はあくまで現時点での物件の時価評価です。 保有不動産価値自体が減少してしまえば投資口価格が同じでもNAV倍率は上昇して割高となります。 景気拡大は10年目に入り、世界経済の高揚感もピークに差し掛かっている現状から新たにJリートに投資をするのは十分に注意をはらった上で行う必要があるでしょう。 コラム:世界経済に左右されることなく安定運用を目指そう 日本は良い意味でも悪い意味でも世界経済の影響を大きく受けるグローバル経済圏の一員となっています。 米国や中国の景気が悪化すれば、日本の景気も冷え込んでしまいます。 しかし、いつの時代も割安で放置されている企業銘柄は存在し、不況期でもそんな銘柄を探し出し、投資し着実なリターンを出している投資家は存在します。 例えば、私が投資しているBMキャピタルなどは、リーマンショック期でもマイナス運用にならず、今でも安定的なリターンをあげています。 詳しくは内で紹介していますので参考にしてみてください。 2020年からの物件タイプ別の特徴と見通し 物件タイプによって当然性格が違ってきます。 それぞれの物件タイプ毎に特徴を見ていきましょう。 住宅・物流施設 収益の安定性を重視するのであれば、住宅や物流施設が有力な選択肢になります。 いずれも景気動向に左右されづらく、賃料が安定しているという特徴があります。 住宅の賃料は近年上昇基調ですが景気の拡大に比べると硬直性が高いことが伺えます。 衣食住に関わることですので、仮に景気が悪化しても大きく価格下落することも考えにくいでしょう。 物流施設は長期固定で賃貸借契約書を結んでいるケースが多いため、景気が悪くても物流の需要はあくなりません。 もはやインターネット通販の台頭とともに社会インフラとしてなくてはならない施設となっているのです。 ホテル 景気感応度が高い用途としてホテルとオフィスがあります。 景気が上向いている局面では住居や物流施設に比べて高い成長が期待できます。 特にホテルでは景気感応度以外にもインバウンド(訪日外国人観光客)の需要を取れるという要素があります。 2019年には日韓関係の冷え込みという特殊事情もあり、ホテル単価が下落するというホテル型REITにとっては厳しい環境がつづきました。 2020年はオリンピックもあることからホテル需要は景気・インバウンドともに底堅いことが想定されています。 ホテルのリスク要因としては、AirBnBを始めとした民泊との競合があります。 しかし民泊新法が施行されれば、年間営業日数の上限は180泊となり、家を貸し出す側の家主は各都道府県に届け出を行う必要がでてきます。 民泊新法によって闇民泊が摘発されることとなれば、ホテル型のREITにプラスに働くことが想定されます。 闇民泊が儲けているのは安い単価であっても年間300日程客を受け入れているからであり、 180日が上限となれば現状より高い価格を設定する必要がでてくるため民泊の競争力が低下します。 オフィス オフィスは物件も多く、時価総額が大きい銘柄も多いので個人投資家にとっては馴染み深い分野でもあります。 オフィスREITを見るのであれば、平均賃料と空室率を確認する必要があります。 これは以下の不動産仲介業者のが参考になります。 日経新聞などでも同社のデータが使われる信頼性の高いデータとなります。 実は意外なことに現在の都心のオフィスビルの平均賃料単価は2010年位の水準なのです。 以下の図を用いて説明させて頂きますと、2010年~2014年の下落基調の時に入居したテナントの賃料は引き上げやすく、 仮に退去したとしても新たなテナントが入れば賃料が上昇するので分配金が増えるという環境になっているのです。 つまり現状から平均賃料の増加が上昇しなくても、過去のテナントの賃料が高くなることで収益が増加するという構造になっているのです。 実際のデータが以下です。 賃料相場はV字回復しているだけでなくオフィスの空室率は減少の一途をたどっています。 参照:大和証券 また2020年のオフィスの大量供給による需給の悪化は懸念されていましたが、現状で8割以上のテナント入居が決まっている状態です。 需給悪化懸念を過度に心配する必要はないでしょう。 景気の影響を受けやすいオフィスビルですが、株式に比べると遅効性があるという特徴があります。 それは契約期間がありますし、引っ越しするにも時間がかかるためです。 市場で大きな調整局面が訪れたとして、危急を要するということにはならないでしょう。 商業施設 商業施設の魅力は基本的には安定性ですが、都市型の商業施設の場合は景気感応度がやや高いといえるでしょう。 確認すべき点とおしては契約期間に中途解約条項があるかどうかと、何年毎に賃料の更新があるかという点です。 中途解約条項なしで10~15年の長期契約というのが商業施設としては理想的な形となります。 分配金の水準んが安定的に高く魅力的な商業施設REITですが、気をつけないといけないのは、ネットショッピングの流行です。 米国ではネット・ショッピングの流行でショッピングモールが下火となっておりますので、 いつ日本でも同様の状況になってもおかしくないという点は頭にいれておいた方が良いでしょう。 ヘルスケア 高齢化社会が進む日本で入居者の需要が多い物件んがヘルスケアです。 社会的ニーズが高く将来性もありますが、現在介護士が圧倒的に不足しています。 介護施設の事業者が施設をREITに売却し、売却益で新たな施設を作るとします。 しかし介護士が不足しているので、新たな施設を作ったところで回らないという事態が発生します。 そうであるならばREITを売却することなく、自分たちで運営したほうが利益率が高くなるので、そもそも購入できるものが少ないというのがヘルスケアの現状なのです。 需要に対して供給量が少ないこともあり、現時点では不動産としては異常な高値水準なので、 現在の価格で購入すると後々損失が発生する可能性が高いので控えたほうがよいでしょう。 総合型 特化型に比べ総合型のほうがより分散がきいており安定しているとおもわれがちですが、 総合型といっても組み入れている物件タイプは銘柄毎に大きくことなります。 総合型といっても中身は特定の分野に限られているものもありますので、中身をチェックしてから購入することをおすすめします。 格付け 銘柄選びの際にチェックすべき項目として格付けも重要な要素となります。 J-REITが物件を取得する場合、金融機関からの借入や投資法人債と呼ばれる債券を発行して、資金調達します。 その際、投資法人債の利率に影響するのが第三者機関による格付けです。 投資法人が債務不履行になるリスクを表したので最も信用度が高いつまりリスクが低い『AAA』から、最も信用度が低いDまでのアルファベットで表示します。 格付けが高ければ高いほど、投資法人債を発行する際、より低い利率で起債できます。 利払いが抑えられるだけでなく収益力が向上するのです。 日銀の金融緩和策の一環としてJ-REITは買い入れの対象になっていますが、日銀はAA格相当を投資対象にしています。 日銀が買い入れで支えているということを考えるとAA格以上に投資をしておけば値下がりリスクを極力抑えることが出来るでしょう。 有利子負債比率 どのくらい借入を利用しているかは、有利子負債比率を確認します。 勿論有利子負債比率が低い法が金利上昇の影響をうけにくく、運用が安定します。 時系列で確認し、比率を引き下げる傾向にある銘柄のほうが財務状況が安定しているといえるでしょう。 特に現状のように不動産価格が高い状態で借入金を使って積極的に物件を買う銘柄よりは、借入の比率を下げている銘柄のほうが、個人投資家の投資対象としては適当でしょう。 増資の影響 増資がREITの運用に与える盈虚王についても知っておく必要がありいます。 そのため、新しい物件を購入することで成長を追求する場合、増資で資金調達をする必要があるのです。 しかし増資をすると株式の希薄化がおき、配当金は減り、その銘柄は売り込まれることになりかねません。 増資を行っても希薄化の影響を受けにくい銘柄を買うためには、PBRに着目するのが良いのです。 REITの割高、割安を判断する指標とおしてはNAV Net Asset Value が一般的ですが、NAVは時価べースでのお純資産なので含み益や含み損の概念が入ってしまいます。 希薄化の影響を判断するには、簿価ベースでの純資産で考えなければ意味がないのでPBRを確認する必要があるのです。 REITのPBRは以下の計算式で算出します。 しかし、希薄化の影響をなるべく受けないようにするためには、PBRが1. 2倍以上の銘柄を選ぶとよいと言われております。 株式投資の場合、割安な銘柄のほうが魅力的とされる傾向にありますが、REITは必ずしもそうとは言い切れないのです。 リートの見通し総括 REITにおいては分配金が確り拠出されているかどうかが運用会社の腕の良し悪しを図ることが出来ます。 その為、分配金利回りでが安定して高い水準を維持しているかが重要になってくる。 物件毎にみると2020年の現時点では物流設備とオフィスに妙味があると言える。 格付けは日銀が買い入れを行っているAA以上が安心して購入することができ、有利子負債比率は低下傾向にある方が望ましい。 また内部留保を蓄えることが出来ないREITでは新規投資を行う際には新規に増資をする必要があり、結果的に株式価値の希薄化がおき分配金も減少し株価も減少する希薄化の影響を受けやすい。 希薄化の影響をミニマイズするのであれば、PBRが1. 2倍以上の銘柄を選ぶのがよい。

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しんきんJリートオープン(毎月決算型)

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しんきんJリートオープン(毎月決算型)の特徴 投資対象 しんきんJリートオープン(毎月決算型)は、国内の金融商品取引所に上場(上場予定を含む)している不動産投資信託証券(Jリート)に投資し、ベンチマークである東証REIT指数(配当込み)を中長期的に上回る運用成果を目指して運用を行うアクティブファンドです。 東証REIT指数は、東京証券取引所に上場している約60銘柄の不動産投資信託(J-REIT)の全銘柄を対象とした、日本の不動産投資信託市場の動向を表す代表的な浮動株時価総額加重型のインデックスです。 組入上位10銘柄 ファンドの仕組み しんきんJリートオープン(毎月決算型)はファミリーファンド方式で運用され、実質的な運用はしんきんJリートマザーファンドにて行われます。 購入時手数料・信託報酬(実質コスト)などのコスト 購入時手数料(税込) 2. 高い分配金利回りとなっていますが、運用報告書の分配原資の内訳は下記のようになっています。 ファンドの運用収益である「当期の収益」だけでは分配金は賄えておらず、毎月というわけではありませんが 元本が返還されているだけのたこ足配当となっている月の方が多いです。 参考 つみたてNISA(積立NISA)・iDeCo対応状況 しんきんJリートオープン(毎月決算型)はつみたてNISA対象外で、iDeCoもネット証券での取り扱いはありません。 参考 NISA、つみたてNISA 積立NISA 、iDeCoの比較については下記も参考にしてみてください。 それでも高いパフォーマンスとなっていますが、同じ東証REIT指数(配当込み)をベンチマークとした低コストなインデックスファンドである「たわらノーロード 国内リート」(信託報酬(税込):0. 参考 (引用元:モーニングスター) オレンジがしんきんJリートオープン(毎月決算型) 、 赤がたわらノーロード 国内リート の直近3年のトータルリターンのチャートです。 「しんきんJリートオープン(毎月決算型)」は、税引き前の分配金を再投資したパフォーマンスでも「たわらノーロード 国内リート」よりパフォーマンスは悪くなっていて、 当ファンドのパフォーマンスがいいわけではなく、国内リート自体が高いパフォーマンスとなっているだけです。 参考 「しんきんJリートオープン(毎月決算型)」は、設定来でもベンチマークである東証REIT指数(配当込み)よりパフォーマンスは悪くなっていて、購入時手数料が必要で信託報酬も高い当ファンドに投資するなら、「たわらノーロード 国内リート」のような低コストなインデックスファンドに投資していた方がパフォーマンスは良かったということになります。 「たわらノーロード 国内リート」では分配金は出ませんが、毎月分配金が必要なら信託報酬が低コストな「たわらノーロード 国内リート」に投資して、SBI証券の定期売却サービスを利用すれば、より低コストなインデックスファンドに投資しながら毎月分配型と同様に定期的に資金を引き出すことができるので、このようなサービスを利用することも検討してみてください。 参考 当ファンドの情報• ベンチマーク:東証REIT指数(配当込み)• 購入時手数料:2. 信託報酬(税抜):1. 信託財産留保額:0. 純資産残高:約3,300億円• 分配金利回り:16. 決算:毎月20日• 買付単位:販売会社が定める単位• 償還日:無期限(設定日:2005年2月1日)• つみたてNISA:対象外• iDeCo:ネット証券で取扱い無し 評価・まとめ しんきんJリートオープン(毎月決算型)は、国内の金融商品取引所に上場(上場予定を含む)している不動産投資信託証券(Jリート)に投資し、ベンチマークである東証REIT指数(配当込み)を中長期的に上回る運用成果を目指して運用を行うアクティブファンドです。 毎月決算型なので毎月分配金が出て、分配金利回りは高いですが、ファンドの運用収益だけでは分配金は賄えておらず、元本が返還されているだけのたこ足配当となっています。 また、ベンチマークである東証REIT指数(配当込み)を中長期的に上回る運用成果を目指すとありますが、同じ東証REIT指数(配当込み)をベンチマークとした低コストなインデックスファンドである「たわらノーロード 国内リート」の方がパフォーマンスは良く、このような低コストなインデックスファンドに投資をした方がリターンは良くなります。 参考 毎月分配金が必要な場合でも信託報酬が低コストな「たわらノーロード 国内リート」に投資して、SBI証券の定期売却サービスを利用すれば、より低コストなインデックスファンドに投資しながら毎月分配型と同様に定期的に資金を引き出すことができるので、このようなサービスを利用することも検討してみてください。 参考 低コストなインデックスファンドを購入するならSBI証券か楽天証券がおすすめ ! SBI証券なら投資信託を保有しているだけで低コストなインデックスファンドでも年率0. もちろん口座開設・維持費は無料です。 >> () 楽天証券でも投資信託を保有しているだけでポイントがもらえ、ほぼすべての低コストインデックスファンドで年率0. さらに、楽天銀行との連携で普通預金の金利がメガバンクの100倍の0. 楽天証券だけでなく、楽天銀行や楽天カードも口座開設・維持費用は無料です。 >> () 参考 参考 参考 その他下記の証券会社でも低コストインデックスファンドの取り扱いがあります。 >> () >> () >> () >> >> () 参考 口座開設時に必ず選ぶ特定口座については下記も参考にしてみてください。 309• 119• 101• 12 金融庁・公的機関など関連リンク.

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